Impuestos al comprar propiedad en Costa Rica: guía completa (2026)

Costa Rica es uno de los pocos mercados de América Latina donde un extranjero puede comprar una propiedad con los mismos derechos que un ciudadano nacional. Eso, combinado con una carga fiscal de adquisición contenida (entre el 3,5% y el 4,5% del precio de compra), lo convierte en un destino atractivo para inversores internacionales. Pero la diferencia entre una operación bien estructurada y una mal planificada puede suponer decenas de miles de dólares. Esta guía desglosa cada coste, explica qué es negociable y dónde se cometen los errores más frecuentes.

1. Impuesto de traspaso: el 1,5% que puede no ser sobre el precio real

El impuesto de traspaso (timbres de traspaso) equivale al 1,5% del valor declarado de la propiedad ante el Registro Nacional. El matiz crítico aquí es "valor declarado": en Costa Rica, la base imponible es el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor fiscal registrado en la municipalidad correspondiente.

En la práctica, muchas propiedades —especialmente en zonas rurales o de desarrollo reciente como Guanacaste o la Zona Sur— tienen valoraciones fiscales municipales significativamente inferiores al precio de mercado. Esto puede reducir la base imponible real. Sin embargo, lo contrario también ocurre en zonas consolidadas como Escazú o Santa Ana, donde las revalorizaciones municipales recientes han acercado los valores fiscales al mercado.

Antes de firmar cualquier promesa de compraventa, solicita el valor fiscal actualizado de la propiedad a través del sistema APC (Administración de Propiedades Catastradas) o directamente en la municipalidad. No asumas que el vendedor te lo proporcionará correctamente.

2. Honorarios del notario: tarifa regulada, pero con margen real

En Costa Rica, el notario no es solo un fedatario: es quien redacta la escritura pública, verifica la titularidad en el Registro Nacional, gestiona los gravámenes y ejecuta la inscripción. Su participación es obligatoria por ley y sus honorarios están regulados por el Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica.

La escala arancelaria establece un 1,25% para los primeros ₡15 millones de colones del valor de la transacción, y porcentajes decrecientes para tramos superiores. En transacciones de entre $200.000 y $500.000 —el rango más habitual para compradores internacionales en zonas como Nosara, Tamarindo o los Altos de Escazú— el honorario efectivo suele situarse entre el 1% y el 1,25% del precio en dólares.

Un error frecuente es confundir el notario del vendedor con el abogado que representa tus intereses. Son roles distintos. Si no contratas tu propio asesor legal independiente —con un coste adicional de entre $500 y $2.000 según la complejidad—, nadie está legalmente obligado a velar exclusivamente por tu posición en la operación.

3. Derechos de inscripción en el Registro Nacional

La inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad genera derechos adicionales que se desglosan en timbres fiscales y derechos registrales. El coste total raramente supera el 0,5% del valor de la transacción, pero incluye varios conceptos que se liquidan en el momento de la escrituración: Timbre del Colegio de Abogados (0,25% sobre el valor), Timbre Fiscal (0,005% sobre el valor), derechos de inscripción del Registro Nacional y la póliza de fidelidad del notario.

Históricamente, estos costes se repartían por costumbre al 50/50 entre comprador y vendedor. En el mercado actual, especialmente en zonas de alta demanda, esta distribución ha pasado a ser un punto de negociación explícito. En un mercado de compradores, no es inusual que el vendedor asuma la totalidad.

4. Impuesto sobre bienes inmuebles: la ventaja estructural de Costa Rica

El impuesto anual sobre la propiedad en Costa Rica es del 0,25% del valor fiscal registrado —no del valor de mercado—. Para una propiedad adquirida por $300.000 con un valor fiscal de $180.000, la cuota anual sería de $450. En comparación: una propiedad equivalente en Florida pagaría entre $3.000 y $5.000 anuales en property tax; en España, entre $800 y $1.500 en IBI según municipio.

Esta diferencia no es trivial en el análisis de rentabilidad a largo plazo. Para un inversor con horizonte de 10 años, la ventaja acumulada en impuestos anuales frente a mercados como México, Colombia o Panamá puede compensar parte del coste de adquisición inicial.

El impuesto sobre bienes inmuebles se liquida trimestralmente ante la municipalidad del cantón donde se ubica la propiedad. El incumplimiento genera recargos e intereses y, en casos extremos, puede resultar en un proceso de remate municipal —un riesgo real para propiedades adquiridas y luego abandonadas sin gestión local.

5. Impuesto solidario: el coste oculto en propiedades de lujo

Lo que muchas guías generalistas omiten: las propiedades con un valor de construcción superior a ₡133 millones de colones (aproximadamente $250.000 al tipo de cambio actual) están sujetas al Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, conocido coloquialmente como "impuesto de lujo".

Este impuesto aplica exclusivamente sobre el valor de la construcción —no del terreno— y se liquida anualmente. La escala es progresiva: 0,25% para los primeros tramos, hasta un 0,55% para construcciones que superen los ₡1.000 millones. Afecta a una proporción considerable del segmento residencial premium en zonas como Santa Ana, Guanacaste y el Valle Central.

Si estás evaluando una propiedad en este rango, solicita el desglose de valor entre terreno y construcción antes de cerrar. Esta distinción también tiene implicaciones en la depreciación fiscal si planeas alquilar la propiedad bajo persona jurídica.

6. ¿Comprar a título personal o a través de sociedad?

Una decisión que tiene implicaciones fiscales, de privacidad y de planificación sucesoria. En Costa Rica es habitual que propiedades —especialmente las de mayor valor— se titulicen bajo una Sociedad Anónima (S.A.) o Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.). Esto no reduce el impuesto de traspaso en la compra inicial, pero facilita futuras transmisiones mediante cesión de cuotas sociales en lugar de escritura de compraventa.

Sin embargo, las sociedades en Costa Rica están sujetas al impuesto a las personas jurídicas (entre ₡69.000 y ₡232.000 anuales según el tipo de sociedad y su actividad declarada) y a obligaciones de reporte ante el SUGEF si generan ingresos. Mantener una sociedad inactiva o "de papel" sin cumplir los reportes mínimos genera sanciones crecientes. Consulta con un contador local antes de optar por esta estructura.

Resumen: el coste real de adquisición en 2026

Para una transacción típica de $300.000 en Costa Rica, el desglose aproximado sería: impuesto de traspaso (1,5%) $4.500, honorarios de notaría (~1,25%) $3.750, derechos registrales y timbres (~0,5%) $1.500, asesoría legal independiente $800–$1.500, y due diligence técnico (planos, estudio de título, inspección) $500–$1.200. Total estimado: entre $11.050 y $12.450, es decir, entre un 3,7% y un 4,2% sobre el precio de compra.

Ese rango es competitivo frente a cualquier otro mercado de la región, pero solo tiene valor si se planifica correctamente. El error más caro en el mercado inmobiliario costarricense no es pagar impuestos de más: es descubrir después del cierre que la propiedad tiene afectaciones registrales, derechos de vía, o cargas no declaradas que un estudio de título riguroso habría identificado por $300.